不動産の賃料値下げ宣言、対応策

●質問

セカンドオピニオン

28万円の賃料を賃借人が一方的に23万円に下げると通知してきてました。

この賃借人は、同じ物件に対し数年前にも一方的に32万円の賃料を28 万円へ減額要求をし、当社はこれを受け入れた経歴があります。

しかし、今回の値下げには応じるつもりはありません。賃借人は減額した賃料を振り込んできたり供託すると思われますが、良い対応策はないでしょうか?

●回答&解説

セカンドオピニオン

まず第一に、

     賃料減額には応じない旨を賃借人に連絡してください。

 

 すでに数年前に賃料を減額したとのことですが、32万円から28万円への減額は下げ幅としてもかなり大きな事例に入ります。

 今回はさらに、28万円から23万円への減額要求。これもかなり大きな下げ幅と思われます。ここまでの急激な減額要求は、おそらく裁判所でも認められない可能性が高いと考えられます。

 

 いずれにしても、減額交渉が決裂した際には、賃借人側が裁判所へ賃料減額請求を起こします。賃借人からの減額請求の場合、賃借人は裁判所で減額が認められるまでは従前賃料を支払うのが原則です。ここで注意するのは、最終的に裁判所で減額が認められた場合、賃貸人は減額請求時以降の受領額つまり従前賃料額と減額が認められた後の賃料額の差額年10%の金利を付けて返還しなければならないことです

 

 つまり、賃借人が従前の賃料を支払う限り、賃借人の受領拒絶も起きない為供託原因が無く、供託は出来ないことになります。 賃借人が一方的に相当と考える減額した金額(23万円)を勝手に振り込んできたり、減額した金額を供託したとしても、それは債務の本旨に従った履行とはみなされず賃料不払いとなります。

 従って、従前の賃料が支払われていない場合には、内容証明郵便で支払期限を指定して従前賃料の支払を催告します。催告を何度も繰り返した後も、従前賃料の支払が無い場合は「信頼関係が破壊された」と評価され、最終的に賃料不払いで契約を解除することも可能になります。

 

 

セカンドオピニオン


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セカンドオピニオン